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I fenomeni meteorologici estremi come nubifragi e alluvioni, stanno diventando in questi ultimi anni sempre più frequenti e intensi.

In ambito condominiale, questo comporta non solo danni materiali che potrebbero essere anche gravi, ma anche delle conseguenze giuridiche, soprattutto quando si tratta di stabilire le responsabilità per ottenere dei risarcimenti.

Danni da alluvione: quando il condominio è responsabile

Il condominio risponde dei danni derivanti da difetti di manutenzione delle parti comuni (art. 2051 c.c.)

Tuttavia, quando l’evento atmosferico ha delle caratteristiche  che possono farlo rientrare nel “caso fortuito” – ossia quando è imprevedibile e inevitabile – può escludersi la responsabilità dell’ente condominiale.

Questo, però, richiede un rigoroso accertamento dei fatti. Secondo quanto affermato dalla giurisprudenza di legittimità (Cassazione) e da recenti pronunce di merito (Tribunale e Corte d’Appello), anche in caso di pioggia intensa, il condominio potrebbe essere ritenuto responsabile se omette la manutenzione ordinaria o non adotta misure idonee a prevenire danni (come la pulizia di grondaie o il corretto deflusso delle acque).

Cosa succede se sono danneggiate le parti private o le proprietà esclusive?

I danni possono colpire tanto le parti comuni (autorimessa, androni etc.) quanto quelle di proprietà esclusiva. In entrambi i casi, la prima valutazione da fare è se vi sia un nesso tra il danno e la cattiva gestione delle parti comuni. Se sì, il singolo condomino danneggiato può agire contro il condominio per ottenere il risarcimento.

Nel caso in cui il danno provenga, invece, da un evento naturale eccezionale e non vi sia responsabilità diretta del condominio o di terzi, l’unica tutela è rappresentata da una copertura assicurativa adeguata.

L’importanza dell’assicurazione condominiale

E’ scelta sempre più comune degli amministratori di condominio, quella di stipulare una polizza globale fabbricati, che copre danni alle parti comuni e, talvolta, anche alle proprietà private in caso di eventi atmosferici straordinari. Tuttavia, non tutte le polizze sono uguali: è fondamentale verificare se i fenomeni meteorologici estremi, nubifragi e alluvioni siano effettivamente inclusi tra quelli indennizzabili, con quale massimale e con quali franchigie.

I condomini, inoltre, possono stipulare assicurazioni individuali a tutela della propria unità immobiliare. È buona prassi, soprattutto nelle zone a rischio idrogeologico, affiancare la polizza globale a coperture specifiche per alluvioni, inondazioni e danni da infiltrazioni.

Strategie preventive e difensive

Per ridurre il rischio di allagamenti e contestazioni, è utile che l’amministratore del condominio:

• effettui manutenzioni periodiche a grondaie, tombini e pompe di sollevamento;
• installi nel caso valvole antirigurgito e verifichi il loro corretto funzionamento;
• preveda interventi straordinari in caso di segnalazioni o situazioni critiche;
• mantenga un archivio documentato delle manutenzioni e degli avvisi ai condomini;
• solleciti la stipula o il rinnovo della polizza assicurativa, aggiornandola se necessario.

In caso di danno già avvenuto, è essenziale:

• effettuare una documentazione fotografica immediata;
• fare una denuncia scritta all’amministratore e, se necessario, al Comune, se i danni subiti sono conseguenza della non corretta manutenzione delle infrastrutture pubbliche;
• richiedere una perizia tecnica per individuare l’origine del danno;
• valutare un’azione legale per il risarcimento, nei confronti del condominio o di terzi (come il Comune, se responsabile della rete fognaria pubblica).

E se è il Comune a essere responsabile?

Anche il Comune può essere chiamato a rispondere dei danni se derivano da una cattiva manutenzione della rete fognaria pubblica o da scelte urbanistiche inadeguate. Anche in questo caso, tuttavia, al danneggiato spetta soltanto dimostrare l’esistenza del danno e il nesso causale tra l’evento e il danno, senza che sia necessario provare la colpa o il dolo del custode della cosa.

Conclusioni

La gestione dei danni da fenomeni meteorologici estremi, nubifragi e alluvioni in condominio richiede un approccio integrato tra prevenzione tecnica, copertura assicurativa e consapevolezza giuridica. Ogni condominio dovrebbe dotarsi di strumenti idonei a fronteggiare emergenze climatiche sempre meno eccezionali. E quando il danno è fatto, sapersi orientare tra responsabilità, assicurazioni e diritti è la chiave per ottenere la giusta giustizia.